Thị trường bất động sản: Nam chán, Bắc thèm

Thị trường bất động sản vẫn đang chứng kiến tình trạng khá trái ngược nhau ở hai miền Nam và Bắc như đã diễn ra trong năm trước.

Trong khi ở Tp.HCM, các dự án bất động sản loay hoay tìm đầu ra thì ở Hà Nội lại xảy ra sốt giá.

Mơ về Hà Nội

Ông Lương Trí Thìn, Tổng giám đốc Công ty Đất Xanh (DXG) cho biết, thị trường Hà Nội là một thị trường tiềm năng mà Công ty nhắm tới, cả về môi giới và đầu tư bất động sản. Công ty Nhà Thủ Đức (Tp.HCM) cũng tiến ra Hà Nội bằng việc liên kết với các doanh nghiệp có quỹ đất.

Các môi giới ở Tp.HCM thạo thị trường Hà Nội cho rằng, tiềm năng của thị trường bất động sản ở Hà Nội vẫn còn lớn, do nguồn cung hiện tại khá hạn chế, nhất là các dự án thuộc loại vừa túi tiền của người dân.

Sự kiện người dân xếp hàng đăng ký mua căn hộ dự án Lê Văn Lương của Công ty Nam Cường, chủ đầu tư ở Hà Nội trong lần đầu tiên công ty này công khai mở bán dự án với giá gốc khiến nhiều chủ đầu tư ở Tp.HCM phải nhìn ra thị trường phía Bắc và mơ ước.

Đơn giản là vì từ lâu, chủ đầu tư ở Tp.HCM không còn được hưởng các ưu thế thị trường khi cung ít cầu nhiều, dự án chưa mở bán đã có người đặt mua hết.

Tại miền Bắc, nhu cầu đầu tư lớn, dự án ít, khiến một lượng lớn nhà đầu tư có khả năng thanh toán cao ở Hà Nội và một số tỉnh, thành khác vào Tp.HCM tìm cơ hội đầu tư. Phú Mỹ Hưng và những dự án khu vực lân cận là nơi thu hút được nhiều nhà đầu tư "VIP" ở Hà Nội.

Không ít công ty môi giới tại Tp.HCM mở văn phòng đại diện ở phía Bắc không phải để môi giới bán dự án bất động, mà là để môi giới cho khách hàng mua dự án ở Tp.HCM.

Khách hàng là thượng đế ở Tp.HCM

Chị Nguyên Thu, nhà đầu tư ở quận 3 cho biết, chị thường xuyên nhận được điện thoại của môi giới bất động sản chào bán dự án.

"Nào là dự án gần Sân bay Long Thành (Đồng Nai), dự án Giang Điền do Đất Xanh là độc quyền phân phối, dự án chung cư cao cấp đầu cầu Đỏ, quận Bình Thạnh… Chỉ cần đi dự một cuộc hội thảo về bất động sản và để lại danh thiếp là sẽ được các môi giới 'chăm sóc' thường xuyên", chị Thu nói và cho biết thêm, "dự án được công ty môi giới giới thiệu dưới nhiều hình thức như gọi điện trực tiếp, nhắn tin, gửi thư giới thiệu dự án, gửi tờ rơi quảng cáo kèm theo các hóa đơn thanh toán điện thoại di động…

Nhà đầu tư ở Tp.HCM sẽ được đưa đón đi thăm quan các dự án ở Bình Dương hoặc Đồng Nai nếu có nhu cầu. Các môi giới tỏ ra không mệt mỏi khi chăm sóc khách hàng. Gọi điện giới thiệu dự án, gọi hỏi lại cho đến khi nhận được câu trả lời chính thức và nếu không bán được dự án này thì môi giới lại gọi khi có một dự án mới được tung ra bán.

Các dự án được chào bán ở thời điểm hiện tại chủ yếu là đất nền hoặc biệt thự, có mức giá khoảng 3 triệu đồng/m2. Còn các dự án trung và cao cấp ở vẫn trong tình trạng đìu hiu khách. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư vẫn âm thầm chuẩn bị thủ tục triển khai, khởi công móng, chờ thời điểm thích hợp mới công bố bán hàng. Thời điểm đó hy vọng sẽ đến vào cuối năm 2010.

Nguyên nhân

Ở thị trường phía Nam nói chung, thị trường Tp.HCM nói riêng, có rất nhiều chủ đầu tư bất động sản là doanh nghiệp tư nhân và công ty cổ phần. Các thương hiệu lớn có Hoàng Anh Gia Lai, Quốc Cường Gia Lai, Vạn Phát Hưng… và rất nhiều doanh nghiệp có quy mô vừa.

Trong khi đó, ở Hà Nội, rất ít doanh nghiệp bất động sản thuộc khối tư nhân có thương hiệu lớn. Mỗi doanh nghiệp thường chỉ có một dự án nhỏ hoặc vừa. Còn các dự án lớn nằm trong tay những doanh nghiệp có xuất phát điểm là doanh nghiệp nhà nước. Những doanh nghiệp này một thời gian dài bán hàng không cần quảng cáo, mà phân phối suất mua nhà theo tiêu chuẩn theo "quan hệ".

Cho tới thời điểm này, mức độ cạnh tranh trên thị trường bất động sản ở Hà Nội vẫn thấp hơn ở Tp.HCM rất nhiều. Chính vì vậy, mặt bằng giá đất ở Hà Nội vẫn cao hơn ở Tp.HCM. Trong năm 2009, dù giá đất ở Tp.HCM giảm mạnh, nhưng giá đất ở Hà Nội có khu vực lại "sốt". Các doanh nghiệp niêm yết như NTL, SJS ở Hà Nội thu lãi lớn nhờ bán đất nền dự án.

Giám đốc một công ty bất động sản ở Tp.HCM cho biết, dù thị trường Hà Nội còn nhiều tiềm năng về sức mua, nhưng công ty quyết định không đầu tư ra Hà Nội, vì giá đất cao. Lợi thế chỉ thuộc về các chủ đầu tư tại chỗ, có đất sạch với giá vốn rẻ.

Vị này cho biết thêm, trong khi ở Tp.HCM, dưới sức ép của cạnh tranh, nhiều chủ đầu tư nhỏ đã phải sang nhượng dự án, thì ở Hà Nội, sức ép này nhỏ hơn nhiều, do cung nhìn chung vẫn thấp hơn cầu, nhất là ở phân khúc nhà giá trung bình.

Tuy nhiên, nhìn xa hơn, thị trường bất động sản ở phía Bắc là thị trường phát triển sau thị trường bất động sản phía Nam. Điều đó có nghĩa là những gì đang xảy ra ở thị trường bất động phía Nam như giảm giá, cạnh tranh giữa các chủ đầu tư về chất lượng, về tiếp thị dự án rất có thể sẽ diễn ra ở thị trường phía Bắc.

Điều đó sẽ đến khi nguồn cung sản phẩm bất động sản dồi dào hơn. Tiến trình này nhanh hay chậm phụ thuộc vào cơ chế của cơ quản quản lý liên quan đến thủ tục triển khai dự án bất động sản nhanh hay chậm.

Thành Nam (ĐTCK)